Zbigniew Król - Na jakim etapie są obecnie prace nad przygotowaniem planu ogólnego gminy, który – zgodnie z nowymi przepisami – powinien być gotowy do połowy przyszłego roku?

Wioletta Szczęsna - W chwili obecnej projekt planu ogólnego gminy Środa jest poddawany opiniowaniu i uzgadnianiu przez właściwe organy i instytucje.

 

Jakie główne założenia będą zawarte w planie ogólnym i czym różni się on od dotychczasowych studiów uwarunkowań?

Plan ogólny gminy jest nowym narzędziem planistycznym wprowadzonym na mocy przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Dokument ten uchwalany jest dla obszaru całej gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Plan ogólny wprowadza podział terenu gminy na 13 stref planistycznych.

 

Główną różnicą pomiędzy planem ogólnym a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest fakt, że plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego ustalenia będą stanowiły podstawę nie tylko do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale również do wydawania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy.

 

Czy plan ogólny może zahamować lub ograniczyć budowę nowych osiedli „rozlewających się” po terenach rolnych i peryferyjnych?

Zgodnie z nowymi przepisami, wyznaczenie nowych terenów mieszkaniowych w planie ogólnym jest uzależnione od chłonności terenów niezabudowanych i zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową. W gminie Środa Wielkopolska chłonność terenów niezabudowanych znacznie przekracza zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową stąd możliwe było wyznaczenie ok. 168 ha nowych terenów dopuszczających zabudowę mieszkaniową w ramach poszerzenia obszaru uzupełnienia zabudowy.

 

Realizacja zabudowy według nowych przepisów będzie możliwa tylko na terenach wyznaczonych w planie ogólnym, co zapobiegnie rozlewaniu się osiedli na terenach rolnych.

 

Jakie konsekwencje dla branży budowlanej i deweloperów będzie miał obowiązek zgodności inwestycji z planem ogólnym?

Przewidujemy, że wejście w życie planu ogólnego spowoduje ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, z których korzystało dotychczas wielu inwestorów z branży budowlanej. W wielu przypadkach jedyną drogą do realizacji inwestycji (zwłaszcza na terenach poza obszarami uzupełnienia zabudowy) będzie konieczność opracowania planu miejscowego.

 

Ponadto w planie ogólnym wskazane zostaną podstawowe parametry zabudowy, m.in. maksymalny udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Parametry te będą uwzględniane w decyzjach o warunkach zabudowy (po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej) i planach miejscowych.

 

Czy plan ogólny przewiduje wyznaczenie nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe? Jeśli tak – w jakich rejonach miasta i gminy?

W planie ogólnym zostaną wyznaczone nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową. Głównie będą to tereny przewidziane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Z większych terenów można wymienić na przykład tereny położone w północnej i wschodniej części miasta, we wsi Janowo, Brodowo i Dębicz.

 

Jakie inwestycje mieszkaniowe są obecnie w toku, a które planowane są do uruchomienia w ciągu najbliższych 2–3 lat?

Burmistrz wydając decyzje o warunkach zabudowy, które obecnie są bezterminowe i opracowując miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w żaden sposób nie określa horyzontu czasowego dla realizacji inwestycji. Obecnie realizowane są inwestycje mieszkaniowe zarówno na terenach objętych planami miejscowymi jak np. przy ul. Topolskiej, Strzeleckiej, Kazimierza Jagiellończyka, w Brodowie, jak i na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, np. przy ul. Krokusowej, ul. Za Strzelnicą, w Zielnikach, Zielniczkach.  

 

Jaka część miasta i gminy jest obecnie objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego?

Planami miejscowym w całej gminie jest objęte obecnie ok. 1800 ha, w tym w samym mieście jest to ok. 585 ha.

 

Czy planowane jest poszerzenie obszarów objętych planami miejscowymi w najbliższych latach? Jeśli tak – gdzie?

Po reformie planistycznej, która obecnie trwa, gminy zmienią tryb pracy i przejdą z wydania decyzji o warunkach zabudowy na opracowanie planów miejscowych, co nie znaczy, że nie będzie decyzji o warunkach zabudowy. Będą, ale będzie ich znacznie mniej. Plany miejscowe będą opracowywane na tereny przewidziane w planie ogólnym pod zabudowę.

 

W gminie Środa Wielkopolska priorytetem od wielu lat jest rozwój terenów pod działalność gospodarczą głównie w południowej części Środy Wielkopolskiej. Działania będą się także koncentrowały na rozwoju zabudowy mieszkaniowej w północno-wschodniej części miasta.

 

Czy w planach ogólnych i miejscowych przewiduje się tworzenie tzw. terenów zielonych i rekreacyjnych, które równoważyłyby intensywną zabudowę mieszkaniową?

Oprócz zachowania istniejących terenów zielonych i rekreacyjnych w planie ogólnym zaplanowane są nowe teren zieleni i rekreacji we wschodniej części miasta oraz w rejonie ulic Akacjowej, Strzeleckiej, Za Strzelnicą, w Mącznikach.

 

Ponadto w profilu podstawowym dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową ujęte są tereny zieleni urządzonej z dodanym dodatkowym profilem - tereny zieleni naturalnej. Poza tym plan ogólny będzie zakładał minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jest to 30 procent z wyłączeniem obszarów zabudowy śródmiejskiej, gdzie dopuszcza się zmniejszenie tego wskaźnika). Powyższe ustalenia będą musiały mieć odzwierciedlenie w planach miejscowych.

 

Jak urząd ocenia wpływ obecnej polityki przestrzennej na jakość życia mieszkańców – czy planowane zmiany mają poprawić ład przestrzenny i zapobiec chaotycznej zabudowie?

Naszym zdaniem, ogólne przesłanki wprowadzenia reformy planistycznej są racjonalne z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego, konieczności ochrony gruntów rolnych i ograniczania rozlewania się terenów zurbanizowanych. W wielu przypadkach plan ogólny pozwoli na uniknięcie konfliktów przestrzennych w przyszłości. Trzeba mieć jednak na uwadze, że ustawowe ograniczenia mogą w przyszłości doprowadzić do spowolnienia procesów inwestycyjnych.