Dobre przygotowanie to podstawa

Pierwszym etapem jest staranna selekcja i weryfikacja. Zanim podejmiesz jakiekolwiek zobowiązania, musisz wiedzieć, czego szukasz i co sprawdzasz.

 

  • KROK 1: Analiza i wybór. Zacznij od określenia swoich realnych potrzeb: jaka lokalizacja cię interesuje, jaki metraż jest ci potrzebny, czy preferujesz stan deweloperski, czy rynek wtórny. Porównaj ceny podobnych nieruchomości w okolicy, aby ocenić, czy oferta jest rynkowa. Gdy znajdziesz interesujący obiekt, poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej – to pierwszy krok do weryfikacji, czy rozmawiasz z faktycznym właścicielem.
  • KROK 2: Weryfikacja stanu prawnego. Księga wieczysta to absolutna podstawa. Należy dokładnie sprawdzić jej wszystkie cztery działy:
    • Dział I – zgodność adresu i metrażu.
    • Dział II – kto jest właścicielem lub współwłaścicielem.
    • Dział III – czy istnieją obciążenia, takie jak służebność, prawo dożywocia czy inne roszczenia osób trzecich.
    • Dział IV – czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Ustal też, czy w przypadku hipoteki, sprzedający posiada promesę banku na jej wykreślenie po otrzymaniu zapłaty.

Sprawdź, zanim podpiszesz

Gdy stan prawny nie budzi zastrzeżeń, czas na dogłębną ocenę techniczną i otoczenia nieruchomości. To etap, na którym warto skorzystać z pomocy fachowców.

 

  • KROK 3: Sprawdzenie stanu technicznego. W przypadku mieszkania lub domu, oceń stan instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej), dachu, ścian i okien. Zwróć uwagę na ślady wilgoci, pęknięcia czy pleśń. Przy zakupie działki kluczowe jest ukształtowanie terenu, dostęp do mediów oraz sprawdzenie, czy nie jest to teren zalewowy.
  • KROK 4: Weryfikacja planów zagospodarowania. Udaj się do urzędu gminy, aby uzyskać wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki niemu dowiesz się, czy na kupowanej działce można się budować oraz czy w sąsiedztwie nie są planowane uciążliwe inwestycje, takie jak droga ekspresowa czy zakład przemysłowy.
  • KROK 5: Weryfikacja zobowiązań. Poproś sprzedającego o przedstawienie zaświadczenia o braku zaległości w podatku od nieruchomości oraz opłatach eksploatacyjnych (czynsz, media). Niezbędne jest także zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Pamiętaj, że sprzedający ma obowiązek dostarczyć świadectwo charakterystyki energetycznej.

Formalności, czyli droga do własnych kluczy

Po zebraniu i zweryfikowaniu wszystkich informacji nadchodzi czas na podpisanie umów. To moment, w którym ustalenia przybierają formę prawną.

 

  • KROK 6: Umowa przedwstępna. Zabezpiecza ona interesy obu stron do czasu zawarcia umowy ostatecznej. Najbezpieczniejszą formą jest akt notarialny. W umowie muszą znaleźć się: dokładny opis nieruchomości, cena, termin zawarcia umowy końcowej oraz wysokość zadatku. Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, daje większą ochronę – w razie niewywiązania się sprzedającego, możesz żądać zwrotu jego podwójnej wysokości.
  • KROK 7: Umowa ostateczna u notariusza. Poproś o projekt aktu notarialnego kilka dni przed wizytą, aby na spokojnie go przeczytać. W kancelarii upewnij się, że wszystkie dane, terminy i kwoty są prawidłowe. Po podpisaniu umowy notariusz składa wniosek do sądu o wpisanie twojego prawa własności w księdze wieczystej.

Finał transakcji i co dalej?

Podpisanie aktu to jeszcze nie koniec. Pozostaje kilka kluczowych czynności, o których nie można zapomnieć.

 

  • KROK 8: Płatności. Poza ceną nieruchomości, jako kupujący ponosisz koszty takie jak: 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na rynku wtórnym, taksę notarialną oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.
  • KROK 9: Przejęcie nieruchomości. Odbiór kluczy powinien być potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym. Spisz w nim stany wszystkich liczników oraz opisz stan techniczny lokalu. To podstawa do przepisania umów z dostawcami mediów i rozliczenia się ze sprzedającym. Pamiętaj, aby zgłosić nabycie nieruchomości w urzędzie gminy w celu naliczenia podatku.
  • KROK 10: Ostatnie formalności. Po kilku tygodniach lub miesiącach odbierz z sądu odpis z księgi wieczystej z twoim wpisem jako właściciela. Wszystkie dokumenty związane z transakcją przechowuj w bezpiecznym miejscu.

Pamiętaj o złotej zasadzie: nigdy nie opieraj się wyłącznie na ustnych zapewnieniach sprzedającego. Każdy dokument i każdą informację sprawdzaj samodzielnie lub z pomocą zaufanego prawnika czy notariusza. Lepiej poświęcić kilka dni więcej na weryfikację, niż później mierzyć się z problemami.