Niezbędne dokumenty
Komplet dokumentów jest podstawą do sporządzenia aktu notarialnego. Choć ostateczna lista zależy od specyfiki nieruchomości i formy transakcji, istnieje standardowy zestaw wymagany od obu stron.
Dokumenty po stronie sprzedającego:
- Aktualny dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport).
- Podstawa nabycia nieruchomości, czyli dokument potwierdzający prawo własności, np. akt notarialny zakupu, umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
- Aktualny odpis z księgi wieczystej lub jej numer (notariusz może go pobrać samodzielnie z systemu online).
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów, jeśli przedmiotem transakcji jest działka.
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub informacja o jego braku.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu lub domu.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej, które jest obowiązkowe od 2023 roku.
- Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, jeśli nieruchomość została nabyta w ten sposób.
- Zgoda współmałżonka na sprzedaż, jeżeli nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową.
Dokumenty po stronie kupującego:
- Aktualny dowód tożsamości.
- Jeżeli zakup finansowany jest kredytem: umowa kredytowa oraz dane banku potrzebne do wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Jak wygląda wizyta w kancelarii?
Sama procedura podpisania aktu notarialnego jest sformalizowana i przebiega według określonego porządku.
- Weryfikacja tożsamości – notariusz sprawdza dowody osobiste lub paszporty stron umowy oraz ich zdolność do czynności prawnych.
- Odczytanie aktu – notariusz głośno odczytuje treść całego dokumentu. Na tym etapie ma obowiązek wyjaśnić wszelkie niezrozumiałe zapisy i odpowiedzieć na pytania.
- Podpisanie aktu – po upewnieniu się, że wszystko jest zgodne z ustaleniami, strony składają podpisy na dokumencie.
- Dokonanie płatności – kupujący reguluje opłaty: taksę notarialną, podatki oraz opłaty sądowe. Notariusz pobiera je i odprowadza do odpowiednich instytucji.
- Złożenie wniosku do sądu – na koniec notariusz składa w imieniu kupującego wniosek do sądu o dokonanie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.
Koszty transakcji
Większość kosztów związanych z zawarciem umowy tradycyjnie ponosi strona kupująca. Do najważniejszych opłat należą:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana przez rozporządzenie ministra sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatku tego nie płaci się przy zakupie od dewelopera, ponieważ transakcja jest objęta podatkiem VAT.
- Opłata sądowa – stała opłata za wpis prawa własności w księdze wieczystej (zwykle 200 zł) oraz ewentualny wpis hipoteki (kolejne 200 zł).
- Opłata za odpisy aktu – koszt sporządzenia odpisów dokumentu dla stron i urzędów (6 zł + VAT za stronę).
Diabeł tkwi w szczegółach, czyli co sprawdzić przed podpisem
Przed złożeniem podpisu należy zachować czujność i dokładnie zweryfikować kluczowe informacje. To przede wszystkim zgodność danych – upewnij się, że dane w księdze wieczystej (właściciel, powierzchnia, ewentualne obciążenia) zgadzają się ze stanem faktycznym i dokumentami. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, w akcie musi znaleźć się zapis precyzujący, kto i w jaki sposób spłaci zadłużenie.
Sprawdź, czy sprzedający zobowiązał się do wymeldowania wszystkich osób w określonym terminie. W akcie muszą być precyzyjnie określone forma płatności (najbezpieczniejszy jest przelew) oraz termin wydania lokalu lub działki nowemu właścicielowi.
Dobre rady na finał
Aby uniknąć nieporozumień, warto dostarczyć notariuszowi komplet dokumentów na kilka dni przed planowanym terminem podpisania umowy. Dobrą praktyką jest również poproszenie o przesłanie projektu aktu do wglądu wcześniej, aby na spokojnie zapoznać się z jego treścią w domu. W trakcie odczytywania nie wahaj się zadawać pytań. No i zachowaj swój odpis aktu notarialnego, który jest najważniejszym dowodem zawarcia transakcji.
